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一文看懂!一大波政策调控后,珠三角这几城的楼市如何变化?

发布时间:2021-09-13 09:06
来源:中指研究院,已获授权转载房地产市场迎来新一轮调控潮,珠三角多地亦加码楼市调控政策。广州进一步收紧人才购房;东莞建立二手住宅成交指导价制度、强化住房限购措施、...
来源:中指研究院,已获授权转载


房地产市场迎来新一轮调控潮,珠三角多地亦加码楼市调控政策。
广州进一步收紧人才购房;
东莞建立二手住宅成交指导价制度、强化住房限购措施、法拍房纳入限购范围;
惠州建立完善房地价联动机制,严格房地产开发资金监管;
佛山加强房地产经纪机构和住房租赁企业监管。
当前政策调控效果逐渐显现,热点城市市场呈降温态势。
接下来,各城市房地产市场行情如何变化?哪些城市还有政策调整预期?


今年以来珠三角城市群新房市场整体量增价涨

价格累计涨幅有所扩大


今年以来珠三角城市群房地产市场量价齐升,新建住宅价格领涨各城市群。根据中指数据,2021年1-8月,珠三角9城商品住宅销售面积为4738万平方米,同比增长10%,较2019年同期亦有所增长。


价格方面,根据中房指数系统百城价格指数,1-8月珠三角城市群新建住宅价格累计上涨3.6%,较去年同期扩大2.0个百分点,涨幅居各城市群首位;二手住宅价格累计上涨4.1%,涨幅较去年同期小幅收窄。


图:2021年1-8月珠三角城市群商品住宅销售面积及同比变化

数据来源:中指数据CREIS


珠三角城市群商品住宅销售面积同比增长超一成,珠海、广州、深圳同比增幅领先。2021年1-8月,珠三角城市群商品住宅销售面积为4738万平方米,同比增长10%。其中,珠海、广州和深圳房地产市场活跃度较高,商品住宅销售面积分别同比增长56%、48%和47%,深圳受供应端改善带动较为明显;东莞、惠州受8月市场活跃度下滑及去年同期基数较高影响,商品住宅销售面积同比有所下降。


图:2021年1-8月部分城市群及珠三角城市新房和二手房价格累计变化

数据来源:中指数据CREIS


珠三角城市群整体新房价格领涨各城市群,佛山、广州累计涨幅超5%。


2021年1-8月,珠三角城市群新建住宅价格累计上涨3.6%,较去年同期扩大2.0个百分点,涨幅居各城市群首位。其中,佛山、广州、东莞、中山等城市价格累计涨幅超4.5%。


二手房方面,1-8月珠三角城市群价格累计上涨4.1%,涨幅较去年同期收窄1.1个百分点。其中,东莞、广州价格累计涨幅超8.5%,涨幅较大。值得注意的是,肇庆今年以来新房、二手房价格均累计下跌,购房者置业情绪不高,市场整体仍处于调整通道。



深圳市场明显降温,广州、东莞市场情绪有所回落



热点城市政策频加码,深圳、广州调控频次最高,深圳调控力度最为严厉。

据不完全统计,截止8月末,累计发布政策400余条。其中,珠三角广州、深圳、佛山、东莞等6个城市出台超50次调控政策。


珠三角以深圳的调控政策最为严厉,广州和东莞次之。


2月8日,深圳发布全市住宅小区二手住房成交参考价格,随后二手房市场快速降温,成交量明显回落,价格步入下跌通道。


2月,东莞调整商品住房限购年限,加强房地产金融管理,8月政策进一步升级,建立二手房成交指导价制度。


4月,广州发布楼市调控政策,从宅地出让、人才购房、严格审查经营贷款等六大方面对市场进行调控,8月二手住宅交易参考价发布,二手房调控政策进一步收紧。


而珠三角城市群的肇庆、江门、珠海等城市楼市调控力度相对较小,其中珠海在3月加大了城市引才力度。


图:近一年珠三角城市群商品住宅销售面积及同比变化

数据来源:中指数据CREIS


受调控政策持续加码影响,珠三角市场整体降温态势明显,5月以来商品住宅成交面积同比均下降,8月降幅为44%;新房、二手房价格环比亦呈明显收窄态势,8月珠三角新房、二手房价格环比分别上涨0.13%和0.36%,其中新房价格涨幅低于百城平均水平0.07百分点,降温态势明显。


图:近1年珠三角城市群各城市新房、二手房市场表

数据来源:中指数据CREIS


深圳楼市调控政策效果最为明显,广州、东莞、佛山等城市政策调控效果初现,市场有所降温。

前8月,各城市楼市调控政策效果亦有一定差距。


其中,深圳调控政策效果最为显著,5-7月新房成交量同比连续下降,新房价格涨幅明显收窄,二手房成交量明显回落,近几个月成交套数均低于3000套,价格已连续5个月环比下跌,二手小区成交参考价发布后,二手房市场迅速降温;


广州、东莞、佛山等城市调控政策效果尚未明显显现,新房成交量有所回落,新房、二手房价格环比涨幅略有收窄,但整体涨幅仍处在相对高位,随着调控政策的进一步显效,这部分城市的市场降温态势或更加明显。


图:近一年深圳二手房成交套数及同比走势

数据来源:中指数据CREIS


房地产调控呈现常态化

哪些城市政策仍有调整预期


下半年,中央房地产调控政策基调不变,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,市场热度高的城市调控政策加码预期较强。


预计下半年珠三角城市群各城市继续因城施策,市场热度相对较高的城市或片区进一步完善政策工具箱。


深圳楼市调控政策效果较好,江门、肇庆等市场运行较为平稳的城市,下半年政策加码的可能性较小,随着整体市场预期区域冷静,企业降价促销的可能性加大,不排除个别城市加强对企业恶意降价的监管;


广州、东莞、佛山等楼市调控政策效果逐渐显现,尤其是广州8月底出台二手住宅成交参考价,继续加码调控的可能性降低;但目前佛山二手房价格韧性仍在,短期针对二手房的调控政策仍有一定加码预期,发布二手小区成交参考价或是其中的重要内容。


图:广州短期政策预警

数据来源:中指数据CREIS,中指·项目云(点击试用)


表:珠三角部分城市二季度首套和二套房房贷利率变动情况(%)

数据来源:中指研究院综合整理


房贷利率方面,今年以来珠三角城市群重点城市房贷利率均有所提升,下半年房地产金融继续从严,短期内房贷收紧趋势或将延续。


受房地产贷款集中度管理制度影响,今年以来银行逐步收紧房贷额度、放慢贷款节奏,珠三角城市群重点城市首套及二套房贷利率均有所提升。其中,惠州仅二季度首套及二套房贷利率分别提升0.8和0.9个百分点,涨幅居城市群首位。


随着中央定调下半年房地产金融监管继续从严,预计短期内珠三角城市群房贷收紧趋势或将延续,进一步影响市场需求释放节奏,成交规模或将受到一定程度拖累。

表:广州、深圳首批、第二批集中供地土拍规则对比

数据来源:中指数据CREIS


下半年,珠三角城市群土地市场热度或将回落,进一步带动住宅交易市场回归理性。


随着核心城市土拍规则的调整,珠三角部分三四线城市亦有政策跟进的可能,企业拿地将更加理性,土地市场热度将有所回落,进一步带动交易市场回归理性。

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