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高房价指标出炉,买房变容易了?哪些城市该降价?党报回应来了

发布时间:2021-09-13 09:15
判断一个城市房价是否高低的标准到底是什么?惯用的有诸如空置率、租售比、房价收入比等指标。但似乎最常见的还是跟百姓收入息息相关的指标——房价收入比。01还记得前不久,新...

判断一个城市房价是否高低的标准到底是什么?惯用的有诸如空置率、租售比、房价收入比等指标。但似乎最常见的还是跟百姓收入息息相关的指标——房价收入比。

01

还记得前不久,新华社的《合理房价是一个城市的竞争力所在》这篇文章吗?文章表示,保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系,是一个城市的竞争力所在。

开门见山表达了一个城市合理房价的重要性,所以,并不是说房价越高越好,也不是说房价越低越好,可是什么样的房价是一个合理的房价呢?

我开篇就说了,房价收入比是最常见的衡量房价高低的一项指标。

房价收入比是什么概念?这是个啥东西?说白了,就是房屋总价与居民家庭年收入的比值。房价收入比是一个国际通用的衡量指标。在发达国家,房价收入比一般保持在2-3或3-4之间;国际上认定的合理标准则是4-6之间。

过了6就不合理了?那我们的房价收入比是多少?

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近日,《2021上半年百城高房价收入比》报告认为,全国平均房价收入比为12.9,跟去年相比下跌2.6%。其中深圳以41.6的房价收入比继续稳居首位,三亚、上海次之。不过整体来看,2021上半年房价收入比是持续回落的。

这也反应了居民购房负担进一步减轻,理论上买房难度变小,在房子是用来住的不是用来炒的这个定位以及住有所居目标下,预计未来房价收入比还会进一步持续下降。

就深圳而言,我没记错的话,去年的时候达到48,不知道是不是最高,尽管今年有所降低,41.6也意味着不吃不喝41年才能买套房。理论上确实如此,虽然没有谁真的等到40多年,但买房难度之大确实是很现实的。

可是买房难度大是城市的问题还是你我的问题呢?

今年早些时候,清华大学的一项报告显示,中国目前房价收入比水平远远超出国际公认3~6的合理区间,对居民消费的“挤出效应”很明显。中国居民可支配收入占比偏低,高房价是原因之一。

不可否认,房价收入比高的城市房价的确高,但是否合理或者说是否意味着泡泡严重?

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从《2021上半年高房价收入比TOP10城市》来看,高房价收入比的城市主要集中分布于长三角、珠三角、环渤海及海峡经济圈,且除三亚以外,上榜的城市均为一、二线城市。由此可见,一二线城市承包了高房价收入比城市。

从《2021上半年低房价收入比TOP10城市》来看,低房价收入比的城市主要集中分布于东北、中部、西南及西北区域,且以三四线城市为主。

我们该如何正确看待房价收入比这个东西,不能全信,也不能不信,我只问一个问题,深圳房价收入比高,大家都不去这里买房了吗?鞍山房价收入比低,大家都涌向这里买房了吗?

由此可见,房价收入比到底能不能反应一个城市的房价高低,是不是最准确的指标?对于这个,我反对两个极端观点。

有一种观点认为,“你看深圳这么高的房价收入比不也没事吗?你们说有泡泡这不也没破吗?所以,所谓的房价收入比被无情打脸,根本就没有意义!”

另一种观点则认为,“房价收入比都几十了,难道买房真的要等几十年吗?”

两种观点都比较极端,楼市有没有泡泡先不争论,即使有,不破的原因难道你心里没数吗?这明显属于完全不把房价收入比放在眼里的人。另一种人则是过于相信或依赖房价收入比,认为,买房就要等几十年,否则泡泡一定会破。

我想说,理论归理论,现实归现实。你看到谁真的不吃不喝等几十年买房的?再说,房价几十年是不变的吗?或涨或跌都是正常的,不过涨的可能性较大。

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所以,房价收入比的统计对我们个人购房意义不太大,但是对于国家或一个城市的决策却能提供非常重要的参考指标,价值意义还是很大的。人家是平均数,对个人参考性不大,收入增加了,也不代表是你个人,况且人家的收入跟你平均起来能拉高你好几个档次。

从两个榜单上能看出来,高房价收入比的城市主要集中在一二线城市,低房价收入比的城市主要集中在三四线城市。这跟我们过去谈到的理论似乎相悖,但实际上作为购房者不能过分依赖这个,一二线城市房价收入比高,但恰恰是买房需求最旺盛的地方。

这里有人口流入支撑,有产业资源支撑,才决定了这里的房价要高很多。那是不是高就合理了呢?

一开始就说了,合理房价是一个城市的竞争力所在,过高过低都不合理。但每个国家有每个国家的国情,每个国家也有每个国家的过法。如果按照公布的国内房价收入比来看,房价高的程度的确惊人,这个我是赞同的。

但按照现在房住不炒及稳定大局看,深圳回归3-6的房价收入比是不太现实的,那房价得跌多少啊?或者你的收入得增长多少倍啊!所以,深圳绝不会为了降低房价收入比而让房价大跌,这也是不可能的。

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那房价收入比还有什么意义?

当然有。我倒不是赞同存在就一定合理,况且存在即合理的合理实际上是有原因的意思。但我觉得最重要的是我们是否已经认识到问题的所在,或者说已经为防止问题继续扩大化而做出了哪些努力。

有数据显示,当房价收入比大于9时,房地产投资对经济的贡献是负的。前边说了,全国平均房价收入比为12.9,由此也引起了国家全盘考虑,房地产对消费负面影响必须改善。

此前,经济日报发表评论文章表示,开发商在价格水平特别是房价收入比较高的地区限价乃至适度降价,不仅有利于满足民众的购房需求,也有利于开发商扩大销售。

在多重困难面前,开发商降价是有需求的,只是要知道,房价不可能大幅度下跌,而是适度降价,这个平衡如何把握,还需要开发商用心揣摩和尝试。

降房价是有必要的,但降房价不是万能的。降房价可以稳定市场,但解决不了大城市年轻人住房难题。

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显然,稳定房价基础上,房价收入比有所下降,这从深圳严厉的管控中能感受出来,房价也基本上控制住了。正因为是稳定,那么很多年轻人在深圳或者一线城市等大城市买房难的问题就不会解决。

所以,最近国家的导向性非常明确,解决大城市住房突出问题需要多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,最终努力实现所有人住有所居,而不是所有人都能够居者有其屋。

可见,房价收入比更多是宏观的一个政策参考,无论是否降一点,对于买房者实际影响不大,但要知道象征意义却很大,对大家的预期也会有影响。在城市发展过程中,要注意控制房价收入比不能太高,但是作为购房者恰恰需要关注这些大城市,或许也是最安全的。有一个表面误区,有人以为大城市是因为高房价才有吸引力,其实不然,外地人流入进来绝对不是冲着高房价来的,因此,如何把人留住才是最重要的。